回覆網友Alex Yang問題

回覆網友Alex Yang問題: 「元大,網路上總是聽說一些店面持有者寧可讓店面空著也不降租金,這有可能性嗎?
如果有可能,這是什麼預期心理?」

答:
不是有可能,是一定會發生。

背後經濟學有點複雜,簡單說就是「訊息費用」讓屋主不知道自己的房屋究竟最高可租出價格為何?

而根據利息理論,房屋的未來預期租金收入折現總和等於房價,因此多數屋主在訊息費用的侷限下,選擇空屋而不選擇降價求租是合理選擇。經濟學上所謂的「market unclearing」就會發生。

因為若屋主認為可以用a價格出租,在不缺錢前提下卻以a-x價格出租,他不但在租金上受損,連帶該房產的總體財富也會隨之縮水。

在科學實證上,上述經濟理論隱含一個可證否的均衡現象 — 總價越高的店面,屋主(假設無財務危機)忍耐空屋時間會較長。因為同樣降低y%,高單價物件財富受損之絕對數字較大。

亦或者我們可以觀察不同侷限條件變化:假如租約金額必須公開,那依照上述理論「清市(market clearing)」速度應會變快。

這裡我題外話談點純理論問題:經濟學不會也不該去探究「屋主心理」,因為這是無從觀察、無從客觀量度的變數。正統科學性的經濟學,應該是從真實世界客觀可量度觀測的現象中,以需求曲線為約束推出可被客觀事實證否的理論。

是的,我個人不認為嘗試納入心理學的「行為經濟學」或純粹頭腦遊戲的賽局理論是科學。

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