買到凶宅該怎麼辦?—上

本文基於一個真實案例
內容出發點基於我正在上課的內容,但多半是闡述自己關於法學方面的想法
因此不直接對大家發生法律上的實質幫助
但我相信間接面還是能讓大家清楚自己在這方面有何權益

案例:
某錢小姐人常居美國,但是在台北有一房屋供其母親居住。某日錢小姐發現打電話回家母親均未接聽,回到台北發現母親早已獨自自然死亡於家中多日,屍體甚至呈現乾屍現象。
錢小姐在治喪過後,欲返美之前委託信義房屋出賣其屋。(系爭屋地市價約1275萬元)
但因為大部分的人在得知系爭屋地曾經發生這樣的不幸事件,多半打退堂鼓。錢小姐只好大幅折價賣與一知悉本事件的房地產投資客—李先生,以820萬元成交。

李先生將房屋整理完之後,打算再次委託信義房屋出售。不過這一次投資客李先生自然知悉市場若知道此事,必定買不到好價錢。因此他想要說服該店戴姓店長以及倪姓經紀人,在房屋現況委託書上面隱瞞該屋曾經有人自然死亡之事實。
但如此行徑完全是違反房屋仲介業者的道德以及法律義務,該店店長與經紀人起先斷然拒絕。但是在李先生的三寸不爛之舌,以及績效獎金的引誘之下,終於答應其請求。在「房屋現況說明書」中隱匿自然死亡之事實。

系爭屋地也就這樣以1220萬元賣給了不知情的王先生。其後王先生又打算以1100萬元將系爭屋地賣給某施姓小姐。但施小姐在簽約前實地探訪,從鄰居口中得知乾屍事件,驚恐不已,斷然拒絕簽約。王先生自始知道該事件,爾後王先生將該屋賣與知情之林小姐770萬元。計有450萬元之損失。

王先生憤而找信義房屋以及該店店長、經紀人理論。信義房屋與其店長、經紀人共同與王先生達成和解契約,約定各支付100萬元賠償金給王先生(共計300萬元)。但是因為店長、經紀人一時無力支付,由信義房屋公司先為墊付300萬元。

店長、經紀人嗣後並未支付應負擔款項與信義房屋,且有之前欺瞞客戶的違背職務行為造成信義房屋之損失,於是信義房屋對其店長、經紀人提出「共同侵權行為之損害賠償請求之訴」。

  • 一審:台北地方法院–原告(信義房屋)勝訴
  • 二審:台灣高等法院–上訴人(戴姓店長與倪姓經紀人)敗訴
  • 三審:最高法院–上訴人(戴姓店長與倪姓經紀人)敗訴,上訴駁回。

看完上述的案例,我想我們先來問問幾個問題:

何謂凶宅?
這個問題本身就已經是大哉問,也是目前房屋仲介業者很想要知道的。
而老實說,法律上根本就從未對凶宅有過明確的定義。
或許我們可以狹義的定義為:曾經發生過非自然死亡因素的宅院,就是凶宅。
但是這樣的定義顯然無法說明上述案例,為何也會讓人心生恐懼不敢購買。又我們可以繼續延伸—-一個非第一命案現場的房屋,算不算凶宅?又或是一個曾經在40幾年前死過人的房屋,還算不算凶宅?將過去的墓地重新改建為住宅,算不算凶宅?

凶宅的可能性無限廣,那為什麼定義凶宅這麼重要?
1.因為凶宅在我國文化中,是購買房屋之意願與價金之重大影響因素!
也就是說標的物是否成立凶宅,是交易過程中的重大關鍵。這是我國文化中特殊現象,假如像歐洲許多動不動屋齡高達1、200年的房屋,裡面沒死過人那才奇怪!

2.明確凶宅定義,才能明確房屋仲介業者的說明義務到哪裡。
如同前面提過的,如果該屋是幾十年前發生過兇案,對房屋仲介業者來說要找出這樣的資料並非容易,甚至可能成本驚人。如果法律上過度地去擴大解釋凶宅定義,對房屋仲介業者來說未免是一場不公平的交易,在立足點上已經被科以過高的說明義務。

而凶宅問題在交易中牽涉到的,其實還有資訊單邊獨佔的問題。最可能清楚該屋是否死過人,莫過於賣家。買家亦或房屋仲介業者都不易知悉;當房屋轉手多次後,甚至連本次賣方都搞不清楚,要追朔到前前前前前手才能知其詳情。此時,難道房屋仲介業者也要被科以說明義務嗎?

要回答前述問題,我想我們先回到民法以及消費者保護法的基本法精神:維護交易中的誠信機制
維護交易中的誠信機制,必須讓法律盡量地去減低「資訊單邊獨佔」的情形。上述凶宅,就是典型的資訊單邊獨佔。對於買方與仲介業者來說,屋況如何,特別是表面上看不出來的部份,大多還是要依賴賣方自己的誠信。

這邊我想另外帶一點「賽局理論」
假如賣方故意不告知隱匿事實,則等到日後買方知情在訴諸法律途徑,不但雙方金錢、時間上均損失不少,中間的訴訟之累更是折煞人也。雙方所負擔成本最高。
相反地,如果賣方一開始就老實告知,買方因此不買。雖然雙方都為準備達成契約付出契約前成本,但是那成本畢竟有限。也就是說賣方誠實以對之策略,對社會所造成的成本是最小的。
但對他人造成較少成本,顯然不會是賣方關心的;賣方關心的,還是在於自己能不能以最小的成本獲得最大的利益。如果說現在不說,能增加房屋賣出機率、提高價金,某種程度來說都是值得賣方賭一把的賭盤。

因此在這邊法律制度設計上,就要能找出使賣方誠實描述的誘因。
而我國法律制度上,不管是民法或是消費者保護法都有相關的誘因設計,只是是否臻於完善尚有討論空間。

關於實際規定以及運作如何,我會在往後繼續討論。

關於證券交易法第一條的一點想法

一般而言,一部法律的第一條均是大部分人都會忽略的八股文
不外乎說明為何制定本法之類高調

但往往在面對案件艱澀隱晦時,第一條會是認事用法的精神總指標!

我國證券交易法第一條規定:「為發展國民經濟,並保障投資」
就許多學者的看法,認為證券市場最主要的兩個目的就是「發展經濟(又有認為是活絡市場)」、以及「保障投資人」這兩種想法彼此對抗衡平。以美國來說,他們就比較重視活絡市場這一部分。
而有學者認為保障投資人才是最主要的目的,一旦保障投資人之後發展經濟的效果就會出來。
活絡經濟反變成保障投資人目的下的效果了
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新聞自由關你屁事?

過去我曾經有一篇批評中天新聞誤解新聞自由的文章,提到所謂的新聞自由是對政府主張的自由。
為什麼自由權是對政府主張的呢?

這要說到歐洲國家憲法的緣起:
過去歐洲很多次革命運動,都有一個共同點就是對於政府或是專制者過度的權力擴張感到不滿。因此基本上憲法訂立之出發點,就是對政府權力的質疑以及約束。
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八寸晶圓工程師,蛋糕店顯神威!

剛剛我聽到廣播新聞:
晶圓廠某工程師憑藉其平常接觸8″與12″晶圓的經驗
精準地發現蛋糕店的蛋糕根本不到8″
甚至當場拿出量尺來加以證明之!!
帥啊!這才叫geek風範!

蛋糕店辯稱,幾吋是以蛋糕盒來計算,而業界卻普遍沒有標準

這該怎麼辦?

嘿嘿!
這就是本篇放在「法律相關」這個分類下的目的
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玻璃娃娃事件判決之我見

這個新聞背後有相當多值得探討的問題 。根據以往的慣例我僅討論法律上的概念,且盡量加入法律經濟分析的想法。(還不是很完整,所以我可能會陸續修改)

1.事件假設
實際上事件到底如何認定,在我真正看到法院判決書之前都無法確定。所以我先假設一個:玻璃娃娃同學A,在下雨天時仍想要上體育課,因為該景文高中沒有無障礙空間建築設計,因此央求同班同學B揹他下樓。同學B出於一片好心,揹他上課。沒想到因為天雨路滑,在樓梯上摔倒卻致使玻璃娃娃同學A重傷死亡。

牽涉法條:民法184、192、194、217、187II
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中天新聞記者,你們可能已經犯法了!

根據今天的蘋果日報:【裴勇俊生氣變臉斬行程 接連遭設計 記者闖房間】的報導。中天新聞記者似乎在裴勇俊不在之時,趁機混入他的房間裡面採訪。

雖然中天辯稱圓山飯店沒有震怒,但這件事情已經不是單純道德上可議的問題,而是涉及刑事案件!

首先我先聲明,我從沒看過裴先生的任何作品,更不是他的fans(老實說,我完全不覺得他有魅力),所以希望能不帶情緒地看這件事情。

根據刑法第306條第一項規定:無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者,處一年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。

中天新聞記者主管辯稱圓山飯店沒有抗議,顯然是對於法律不了解。因為理論上,當我們去承租一個旅館之後,我們所承租的房間就是我們的私人領域!
也就是說,這個建築物所有權雖然屬於圓山飯店,但是在這個時間點之內,這個房間的使用權卻是承租人所享有,因此在承租時間之內,跟一般人自有或是承租的住宅,具有一樣的性質。
因此不管是飯店當局或是其他閒雜人等,隨意地未經同意進入承租人的房間領域裡,就是侵入住宅罪!即便記者獲得圓山飯店同意,也不能在租賃期間進入該房間,只能在非租賃期間進入。

過去警察未有搜索票,就自以為可以未經同意進入飯店房間搜索,其實是一樣的問題。只是警察是適用第307條違法搜索罪。

新聞自由是對政府主張的自由!

新聞自由、言論自由這些憲法裡面的自由權,念過法律的都知道,除了特殊情況下,都是對政府主張的自由權,而不是對其他同樣人民地位的人主張。

因此記者不能一句:「新聞自由」,就可以免去上述侵害他人人權之刑事犯罪責任!
你是記者沒錯。你要採訪新聞沒錯,但不代表你就能違法亂紀!

如果自己已經違法還不知羞恥地大喇喇嗆聲,那這種記者叫人瞧不起也是應該的!

保留法律追訴權? 保留個屁啊!

我們常見許多公眾人物在電視媒體上面
常常會去強調他們要保留法律追訴權或是保留法律告訴權之類的

特別是發生涉及侵害名譽權的案子時
就可見到袞袞諸公們在SNG鏡頭前面是怎樣奮力疾呼:「我…我保留我的法律追訴權!」

保留個屁啊!

不管你是要走民法(請求權消滅時效規定在民法第125以下以及其他部份)或是刑法(追訴權時效規定在刑法第80條以下以及其他部份)

法律時效都是從事件發生開始,也就是你具有請求權或是該當告訴權人資格起算,中間除非有法律事由不然絕不中斷。

你保留個屁啊!

除了少數法律特別規定可能因為你自己的行為而致使喪失行使權利的法定原因之外,法律根本不管你有沒有聲明保留或是放棄!
也就是說,本來就沒有的權利不會因為你在那邊哇啦哇啦白目說自己保留,就會有;本來有的也不會特別因為你哇啦哇啦耍白目而消失。

自己要立法的人,連這都不懂,實在不知道在幹嘛?

結果長久下來就是對人民最錯誤的示範!搞得大家都亂喊亂叫的,還自以為自己的行使神聖法律權利而沾沾自喜勒~

失敗的法學教育,造成人民對法律有錯誤的期待

我說明一下文章背景:
該研究生認為「假使殺人只是償命,對於苦難的受害家屬其實也未必是公平的,因為加諸傷害的陰影恐將永遠揮之不去,如果一個人的偏差行為讓整個社會受到那麼大的傷害,罪犯就這麼一死百了,讓大家付出如此龐大的成本其實是更不公平的。因此筆者認為我們應該要審慎考慮,將目前刑法所制定的死刑予以凍結執行,也就是讓這些死刑犯不只是受到一時的處罰刑,更要讓他們終身都受到「教育刑」。詳全文網址

以下是我的回應

回應「咱的社會‭ ‬殺人償命‭ ‬正義在其中」一文

關於7.13日陳同學一文,筆者身為法律系的學生,試著從法律的角度來作不同的解讀。

1.應報刑 vs. 行為成本

刑法與刑罰普遍認為最初來自於「應報刑」的觀念,也就是一命還一命、以眼還眼的傳統觀念。但是很快地如此的觀念就發現無法適用的地方:一方面如同陳同學所言,這樣的報復性處罰,其實對於受害人或是受害人家屬並沒有實質上經濟幫助;另一方面則是很多抽象的法益(例如公共危險罪、通敵罪…)無法透過這樣的觀念解釋。
如果換個方向從法律經濟分析的角度來看,我們可以認為刑法的存在某種程度上是大大地增加行為人的行為成本。雖然說許多犯罪行為本身不能算是經濟學上所謂的理性行為,但是導致這樣的行為的策略則是。透過國家刑罰權的介入,能大幅增加行為成本,使得一個原本想要殺人或是傷害的行為人,會因顧忌刑罰的後果而有所退卻。
所以說,如果我們以行為成本的角度來思考,毒蠻牛案法官能速判速決,在明案明斷的前提下其實已達到嚇阻往後可能想要起而效之的「隱身千面人」的效果。到這裡,刑法所要處理的已經完畢。

2.補償制度:

陳同學另外提到的補償受害人方式,筆者認為可能因為台灣普通法制教育長年來失調錯誤的結果。關於補償制度,我國民法的侵權行為部份就是法律上的補償制度。
毒蠻牛案中行為人對於當事人,絕對是該當民法的侵權行為要件,則依據侵權行為,這個刑事部份判決已確定的案子自然可以「附帶民事求償」的方式,來請求侵權行為損害賠償。也就是說,法律在受害人或受害人家屬補償方面並不是沒有相關規範。
當然民事強制執行結果可能執行不到東西,因為可能本案犯罪行為人名下無任何財產;但這部份本來應該就是法律力有未逮之處。筆者認為這種生活上隨時存在之風險(如誤食毒物、車禍喪命),尚須透過人壽保險、勞保…等保險制度來分擔風險。
若受害人家屬因本身經濟狀況沒有投保,則屬於社會福利制度的問題。
也就是說,筆者認為後面許多問題都不應是刑法或刑事處罰規範所該介入的。
3.最後再回頭檢視陳同學所提出的「由受刑人工作所得,透過受害人基金會補償受害人」。同樣地以法律經濟分析觀之:
筆者認為以受刑人在受刑狀態下所能創造的利益,應該是相當有限;但相對地,在這段期間社會所需要付出的成本(如:監獄、獄警、監督人員…)卻可能十分昂貴。 為了維持以受刑人薪資來彌補受害人的制度和所付出之社會成本,兩相衡量下筆者認為應該是不符合憲法的比例原則。
所以如果想要推動這樣的制度,就算我國的立法院願意如此立法,在適用憲法上依然問題重重。因為在已經存在上述補償制度下,另設這樣極端的手段其實某種程度上將犧牲「非受害人」的利益。法律制度設計不應該僅僅出於情緒性的憐憫,還尚須更多理性辯證。

結論:筆者以法律角度來看,想強調不同的問題需要透過不同的法律制度來解決。而不能以法律的最後防線—刑法來一併處理;同時,法律在很多時候已經存在配套措施,但是因為我國法學教育之不足,一般大眾並不知道一個刑事案件背後同時也有民法與其他法律之適用,保險、社會福利制度也能在法律力有未逮之處適時伸出援手。
至於社會正義….這種過於抽象的法律概念,連許多法律學者都還「說不清、講不明」,所以不如讓它存在於風中就好。

球場上的攻擊行為,有無民法侵權行為適用?

這學期我修了【英美侵權行為法】
老師相當的棒而且我對英美法體制也是相當的醉心,因此從開學到現在學得相當愉快,甚至認為這是我在政大法律裡面最快樂、收穫最多的課之一!

今天討論到一個特別、有趣的案例:
O’Brien v. Cunard S.S. Co.
Srpreme Judicial Court of Massachusetts, 1981

這個案例故事內容其實蠻簡單的:
A、B分屬兩個不同的職業美式足球隊隊員。他們兩個在比賽時,A惡意犯規造成B身體上的傷害。B於是對A提出民事侵權行為控訴,要求A損害賠償。

那這個案例放在Privileges這一章下面,也就是說案例主要在討論本案有沒有法律上所謂「阻卻違法事由」之存在。
從大陸法的觀點,所謂阻卻違法事由是說這件事情基於道德、正義是你應該作的,但是因為法律規定的方式變成如果你做了會負上違法的責任;法律為了鼓勵社會大眾去為正義之士所應為之事,於是特別規定阻卻違法事由來阻卻你的違法。
舉個例來說:
你看到路上有人高喊:「搶劫啊!」然後看到一個年輕小夥子拿著一個女用包包快速奔跑,你見義勇為地將他拖到旁邊打了一頓,扭送警察局!
基本上其實你已經犯了妨害自由、傷害…等等罪責,但是因為這是見義勇為的應為之事,法律上特別在這樣的情形下規定這種本來就應該作的可以免除罪責。所以說你打傷那個小偷是沒有罪責的。
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中芯總經理張汝京將被開罰,法源依據合憲乎?

大家可以看看新聞:經濟部開罰張汝京500萬.違法投資中芯限期半年內撤資

新聞中提到張汝京先生所違反的是【台灣地區與大陸地區人民關係條例】

第86條第一項:違反第三十五條第一項規定從事投資、技術合作或商業行為者,處新台幣一百萬以上午百萬以下罰鍰,並限期命其停止投資、技術合作或商業行為;逾期不停止者,得連續處罰。

第三十五條第一項規定是:
台灣地區人民、法人、團體或其他機構,非經主管機關許可,不得在大陸地區從事投資或技術合作,或與大陸地區人民、法人、團體或其他機構從事商業行為。

這兩條法律,基本上是一種限制人民基本權利的法律。並且其本身就是屬於公法性質。

一如台灣法律常使用的格式,就是透過主管機關之許可制度,來限制人民自由。這樣的法律常常會在專制國家裡面看到。
以英美法制來說,他們比較常使用的是消極禁止法律,而非我國這種積極許可限制方式。大陸法系常常會把行政機關、公權放到太高的位置,認為只有政府知道人民需要什麼?或是怎麼樣的措施才是對人民好。
但是這樣的想法於現在這個社會明顯不適用!
因為顢頇的政府體制與公務人員,其實往往不清楚也跟不上人民的需求。所以說英美國家法制採取消極限制的理由,正是只要你做的不是法律明文禁止你的,那你通通可以作,不需要主管機關同意與否(講難聽點,主管機關懂啥啦?)

另一個可以談的面向,就是法律與實際社會現況的不一致。

台商赴大陸投資,多少人士透過海外轉投資公司(特別是應屬維京群島上面的)作成的。可以說大部分的投資通通沒有經過主管機關的許可。
但是少見主管機關經濟部對於這部份的人一視同仁通通開罰。

所以說法律雖然是這樣規定,但是事實上社會現況根本就不是這樣。這種時候法的信賴感根本就蕩然無存。人民只會覺得這法規定得不合理,但是決不會覺得自己這樣作有什麼錯誤可言。

如果從憲法的角度來看,自由權相關規定從第八條一路到第二十四條。
其中當然不會去規定到台商去大陸投資的自由權。這種自由權就是規定在憲法的概括條款–第二十二條:凡人民之其他自由及權利,不妨害社會秩序公共利益者,均受憲法之保障。
第二十三條:以上各條列舉之自由權利,除為防止妨礙他人自由,避免緊急危難,維持社會秩序,或增進公共利益者所必要者外,不得以法律限制之。

我們在回頭來看看兩岸人民關係條例第三十五條,請問台商赴大陸投資,有妨礙他人自由嗎?
這個問題顯然應該是沒有!
有緊急危難可言嗎?
這個問題應該也是沒有。就算真如某些無恥政客所說,會侵害台灣之國力,但是絕對不是緊急危難!因為什麼時候侵害?效果什麼時候會出來?你根本不知道!

那跟維持社會秩序有關係嗎?
這點就有點需要論辯一下,畢竟因為每個人的政治立場觀點不同,答案會不一樣。
但是我認為,台灣商人赴大陸投資已經是十幾年來一直維持的狀況,台灣社會秩序有因為這樣而動盪不安嗎?
台灣社會秩序動盪不安似乎受無恥政客影響遠大於台商赴大陸投資的影響吧?
根據憲法,需要定法律限制的應該是那些無恥政客吧?

最後一點,增進公共利益。
如果我們禁止台商赴大陸投資,或是須主管機關同意才可以赴大陸投資,這對增進公共利益有幫助嗎?
這才是目前政治上需要理性辯證的地方!
但是請問,我們有看到哪位政治人物理性的來討論這個問題嗎?
好像沒有吧!
除了一堆口號跟恐嚇,我們看不到什麼有料的東西!

就我的觀點,如同我前面所說,只有專制國家才會要求人民作任何事情需要經國家主管機關同意才能作!特別是單純的私法、私經濟行為!
從經濟學的觀點,只要你越開放越經濟流通,其實長期以往對經濟才是好的!
也就是說,如果你能越不限制人民跟世界各國通商,其實才是增進公共利益最好的方法。從我這樣的觀點,兩岸人民關係條例第三十五條,實在有違憲之虞!
違反了憲法第二十三條基本權之限制!