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經濟分析

楊少強談高房價

先前我一篇「高房價根本是假議題，陳文茜偏偏來當老憤青」引發不少討論。

其實文章寫得過於簡潔，很多重要的點我暫時略過不談。

看到商業周刊1372期楊少強的專欄–「沒有居住權這回事」更是拍桌叫好！

特別是最後結尾兩段，我節錄於此給各位參考，同時也當作替我的文章不足之處做補充。人家講得比我更好更清楚！

所謂「權利」，指的是「別人無權奪走你擁有的東西」，而不是「別人有義務提供你沒有的東西」。後者不是「權利」，而是「慾望」。每個人都想在都市裡低價買到房子，這是「慾望」而不是「權利」，就如每個人都想在餐廳裡花低價就吃到大餐，難道人們就有「吃飯權」了？

有些人還稱「高房價已成暴政」。然而房價是買賣雙方自願交易的結果，張三要買房，李四正好要賣，雙方若談妥價格就成交，談不妥價格就再見，這幢房子本就不屬於那些不參與交易的旁人。然而這些旁人如今卻對不屬於他們的房子之成交價格大表不滿，甚至還主張政府打壓。這種假權利之名、行踐踏他人自由之實的主張，才是真正的暴政。

19 replies on “楊少強談高房價”

我也有看到這文章
法律唸了這麼久，第一次看到將權利定義的如此好的敍述

今天國道收費員又抗爭「工作權」沒有受到保障
想想又是一場鬧劇，工作，只有是自己努力來的，誰也沒有義務去保障一個不存在的權利！

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这第一段其实有问题。科斯的牛吃麦，可是不管吃麦的权力谁属的。所谓权利，其实是权利的划分。

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不，你弄混了。

楊少強談的是「權利的內容」；Coase談的是「權利的歸屬」。這二者是兩回事，你混淆在一起談本身就錯了。

法律上，權利是三個權能與針對這個權能的排外權所組合–使用、收益、處分三權能，加上排他權。英美法稱之為exclusive。

這也就是楊少強所謂「權利是別人無權奪走你擁有的東西」，其所稱之「東西」，就是只這三權能。

而Coase定律，內容是建立在「權利本身有此三權能且排他」這個基礎上，假設在0交易費用的情形下，權利不管是歸屬於牛主人或田地主人，其經濟效率都一樣會達到最適。

當然Coase是石破天驚的見解，雖然邏輯上有誤 — 因為如果交易費用為零，那麼根本不可能存在「權利劃分」這件事情，因為「權利制度建立」本身就存在交易費用。

總歸一句，楊與Coase談的是兩碼子事，你要先弄清楚才不會混亂成漿糊一團。

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不同人的三種權利會互相幹擾的。

我買了蘋果可以吃，但是不能丟到你頭上。

我在家裏唱卡拉OK，吵到你了。你是否應該剝奪我唱K的權利呢？你有享受安靜的權利，我有休閑娛樂的權利。權利是劃分，而非先驗的說某人有某權，其他人不得剝奪。

我有一幢房子，政府要修路通過我的房子，我開個天價的拆遷費，政府不同意。政府是否有權征用呢？

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這其實之前元毓兄已經有寫過了，我姑且代為 reply 一下，錯了還請元毓兄指教啊!

權利相互干擾，是典型私人成本與社會成本分離的問題，劃分這些產權(權利)的交易費用(代價)太高，是這些權利未獲保障的主要原因。生活中相似的例子很多，公路上車輛相互干擾、人行道上行人相互干擾、餐廳內顧客高聲喧嘩、工地施工噪音擾人、讓他人吸二手甚至三手菸、廣告燈光徹夜未關、公車內大聲講手機、甚至電梯內放屁…等都是。在真實世界，這些權利保障多半以風俗或禮儀約束著，少見於法律條文，即使載於法律，實行起來的成本(交易費用)也不低。

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權利是消極的，慾望是積極的，在一個不侵犯他人自由的社會，我們可以要求公權力保障權利，但不能要求滿足慾望。每個人的權利，是指那些大家都同意的最大公約數、最基本的生而為人的生存權，而不是因人而異的慾望。

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錯了。

產權當然是指劃分，但要劃分什麼？我今天可以只劃分使用權與一部分收益權給你，這是租賃契約。

科斯講的是劃分，但科斯舉的例子都是完整產權的前提。而真實世界還存在許多部分產權內容劃分的狀況，比如我舉的租賃契約，也比如常見的專利授權契約。

科斯定律的精髓是在交易費用夠低的前提下，產權劃分清楚，經濟效率會達到最適點。至於產權劃分給誰，並不重要。

但科斯定律沒處理的，是產權的內涵可以怎樣分拆出售？

假設今天我授權你一個專利，你可以製造販賣，但是當市面上有侵權產品出現時，你沒有權利排除，因為我保留我的訴訟權（這也表示我保留了一部分的收益權）。

又我今天租一塊素地給你，跟我賣一個有期限地上權給你，會有一樣的權利劃分嗎？當然不一樣！

這些會不會達到經濟最適？會，但是交易成本墊高了，結果絕對會跟科斯假設的0交易費用的情形下不一樣。

再進一步，我今天授權給你製造權，卻忘了授權給你販賣權，你光能製造不能賣，又會如何？

看出來了嗎？產權劃分與產權內容是兩回事，權能內容分拆出售是非常常見的法律與商業行為。

回到a兄的問題，a兄舉的例子廣義來說，都可以納入民法184條侵權行為來處理。但問題也在於a兄所言：實行成本很高。

184條要求告訴人必須舉證侵權行為存在且造成損失，要證明「確有損失」這件事本身就很困難。而正因為引進了交易費用的概念，我們修正科斯定律可以得知：即便產權劃分清楚了，在高交易費用之下，受侵權者未受損害賠償，也是一種Pareto最佳。

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元毓兄，關於高房價的問題小弟有些小問題想要請教？
您的大部分論點小弟非常贊同，只是有關房價的問題我有一些不同的看法。

以小弟淺薄的經濟學基礎，我認為在台灣投資住宅用房地產是一個可以獲取利潤的管道，因此會有資金流入。而流入的資金越高，那麼住宅的價格自然就水漲船高。

而資金流入的高低則和獲利能力有關係，也就是說我投資在房地產的報酬率比較高，就不會把資金投入其他市場中。而以近幾年來的經濟環境來觀察，由於金融海嘯造成的全球性經濟不景氣，所以房地產的投資報酬率遠高於其他的投資市場，因此造成近年來房地產價格節節攀高。

但是由於平均薪資的倒退，所以造成大家購買房地產的能力理論上應該是下降的。可是自用住宅對台灣人而言有一定程度的必需可言，因此造成新的買屋族群一方面的確往郊區移動（造成通勤費用增加、工作機會減少）、一方面必須向銀行貸大量的款項（有被銀行和房地產業剝削的感覺），必須尤其是越年輕的越有這種現象。

而這種現象並不是只存在北部都會區，最近一、二年房地產漲最兇的地方都在中南部，我認為是因為北部房價已經高到讓房地產業的投資報酬率下降了，自然資金就會外溢到別的地方，這又造成原本已經要選擇郊區的自住需求者需要選擇更偏遠的地方。

首先自助需求者不能無限制的偏遠，不然以臺北的所得在綠島、蘭嶼還怕買不到房子嗎？但是如果搬到綠島、蘭嶼那麼工作的選擇性就會受到限制，工資待遇也會降低。再來大量的所得被銀行的利息與房地產業者攫取，實質可以支配的所得也就大為降低，造成的心理影響應該不小。還有由於受到影響的已經不侷限于北部都會區，而中南部郊區所得原本就較為低廉，因此不滿的情緒反而更普遍、更明顯。最後由於過去房地產交易價值被普遍低估，因此我猜測政府的稅制無法因應這樣的資金流動造成的收入短缺現象。

所以我認為政府打房不管在政治上、還是經濟上是有他的需求。而我覺得最有效的打房方式-漲價歸公，對房地產的資本利得課以重稅已只是反應基本國策而以。

接著我就要討論到最近熱門的服貿議題。服貿的各種格主說的好處我幾乎都是贊同的，所以我個人也不贊成退回服貿協議。但是我也不認為應該要立即審議通過。因為服貿協議的開放必然會造成大量資金湧入台灣市場，市場的資金增加流入台灣住宅房地產的資金理論上也會跟著增加才是。那麼這不是讓好不容易看到的房地產鬆動的價格又增高了起來，也讓政府進來引導房價緩步下跌的作為全部白費，同時民生痛苦指數也因而增高嗎？

以上只是我的一些想法，因為小弟只是個平凡的教書匠，並沒有太多的學問，所以想請您給我一些指點，謝謝！

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1. 你提的問題，我在「反對資本利得稅」文章中已經談過，請自己看。
http://yuyulaw.info/?p=1152

2. 向銀行借款，為什麼會被銀行剝削？顯然你不懂經濟學的利息理論。

你去借錢買屋買車買任何東西，都是提早享受，而利息就是你付出的「提早享受之代價」。反之，有人願意借出款項，就是因為他們有耐心，願意「忍受較晚享受」來換取利息收入。

雙方利息是心甘情願、兩情相悅談定，何來剝削之有？經濟學上不存在「剝削」這種觀念。

3. 房地產財富倉庫理論你也不懂。
你把財富倉庫打破了，全民只會更窮。這個代價是當年經濟學愚蠢的孫中山所不知道的。

4. 房地產是生產要素之一，勞動力也是，如果你認為開放服貿就會流入大量資金（這點我是存疑的），那麼房地產與勞工收入都要齊漲才對（當然漲幅不見得一樣，因為邊際產出價值並不一樣）。

換言之，如果你希望台灣勞工薪資提昇，你更應該要贊成開放才對。

也就是說你的疑問都來自於你的經濟學基礎不扎實。多下點功夫。

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拜讀您有關反資本利得稅的大作，小弟認同您對於證所稅的立場。
同時也要說明小弟絕對贊成開放的立場。

因此小弟想和格主您討論的還是關於房地產市場的問題，因為我認為房地產市場具有它的特殊性。

的確房地產是很好的財富累積倉庫，也正是因為這樣房地產可以深深的影響到人們的財富成本。所以當人們選擇貸款買屋的時候，因為負擔過重，會造成人們在社會生存上機會成本的差異。

這有點類似古代以農為生的中國佃農，如果租金過高，將它工作所得吃盡大部，承平時也許尚可溫飽，但是荒年則無以為繼。您也可以說租金過高他可以另找其他耕地，但是耕地的好壞一如現在的好屋，會影響他的收入與生活品質。當生活品質普遍受到影響，則會造成社會的不安與混亂，這是歷史實踐的結果，並不是僅止於經濟學的問題而已。

而民主國家的演進，因為國家的穩定保障了資產階級的財富，財富越大越需要體制的穩定，因此也就負擔了較多的國家稅負，因此才有累進稅率的設計。

平等的概念有機會上的平等和齊頭式的平等，隨著社會的進步，我們是要努力追求機會上的平等，否則很容易陷入貧困者恆貧，富貴者恆富的社會再製問題…

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關於中國佃農問題，我認為你的理解是表面的而且有錯誤的。

張五常的佃農理論已經證明，佃農的收入在邊際上與自耕農無異，甚至實證上某些時候，佃農收入更高（因為有地主分擔風險）。

中國農民的苦生活，多半是來自於政府的課稅過重以及政府引起的通貨膨脹。是的，中國有幾任政府，例如唐朝，試圖透過通貨膨脹來降低戰爭與皇宮維持費用，搞得民不聊生是史實。

而最重要的一點，也是你的論述忽略的經濟學基本，就是佃租的高低與房租的高低，都是佃農自己/買家自己競爭出來的結果。

換言之，要不要花大代價買好房？還是花輕鬆負擔得起的代價買沒那麼好地段的40年房？這是買家自己該選擇也能選擇的。

至於你說「財富越大越需要體制的穩定」，結果推出需要累進稅率，這部份論述是bull shit，鬼扯一通。你自己如果看不出邏輯上的問題，那自己要多努力。

你自己都會說要追求機會上的平等，卻又主張累進稅率，二者本身就是矛盾。

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對一個人而言，這就如同自行創業(自耕農)與上班(佃農)，利潤率是趨近的。

不只地主在競爭，佃農也是在競爭的，即使在分成而非固定租金的狀況下，如果同一塊地讓佃農 A 耕作，比佃農 B 產出更多，在其他條件不變下，地主沒有理由不讓 A 來耕作。

這也如同即使賣家想以低於市價賣出他的房子，買家也會競相出價，直到價格趨近市價。當然，這也是在其他條件不變下，例如賣家是單純以價格而非其他準則如買家的美貌或身高…等進行交易。

我不少朋友都是在台北買不起房(以前就買不起，現在更買不起)，轉而到其他縣市發展，努力多年也都有了房子，也沒聽他們在抱怨。雙北以外的房價並沒有想像中高，一坪低於 15 萬甚至更低都有不少。

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我也看到那篇對談，實在是看到想吐血 — 一個自命研究房地產的人竟然經濟學程度這麼差，差到連要跟他對談都很難 — 張金鶚眼中只有自己的主觀價值，根本就沒有學術研究或科學實證可言，更甭提他本人價格理論之差、之爛是難以想像。

我想那場對談只是浪費大家的時間，包括與會者與我們讀者。

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想請問，假設政府主導超高油價，電價，台鐵，台水，高鐵等，這樣使用民生必須品也是合理的欲望嗎？

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