本文同時刊載於【21世紀經濟報導】
一.何謂次級房貸
次級房貸多半媒體都定義為：信用評等較差的客戶的貸款。但其實這樣的定義並不太精確，事實上許多次級房貸本質是【第二順位抵押權房屋貸款】，也就是台灣俗話的【二胎房貸】。
這類房屋貸款不一定信用評等較差，但因為是法律上所謂的第二順位抵押權，所以在法律上債權受清償的可能性較低。
有些不知所以的網友，說台灣並沒有這樣的商品，明顯是錯的！
我國民法物權編裡面就已明白規定【次順位抵押權】：
「第865條：不動產所有人，因擔保數債權，就同一不動產，設定數抵押權者，其次序依登記之先後定之。」
而當發生債務人不能履行債務時，就以該抵押之物擔保其債權，得就該物拍賣之價金為清償。清償次序就是先還第一順位抵押權人，還清了還有剩才再還第二順位抵押權人，再有剩，那就依序第三順位、第四順位…以此類推。
舉例來說，某甲有塊地價值5千萬台幣，拿去抵押1千萬債權，後來又跟另一家A銀行借了2千萬。假如甲無法履行債務，那這塊地拍賣後假設賣到4千萬台幣，則第一順位抵押權人可以先拿走1千萬元，之後第二順位債權人，也就是A銀行可以再拿回2千萬元；剩下的1千萬元就還是屬於甲所有。
但假如A銀行在放貸時對抵押物的價值評估錯誤，或嗣後景氣盪到谷底，該地只拍賣得1千2百萬元。則第一順位抵押權人還是可以拿走1千萬元；但A銀行就只能拿到2百萬元。
聰明的讀者可能想到：那還有沒還的1千8百萬元該怎麼辦？依法，A銀行對某甲還是有債權可以主張，請求其清償（民法第873之一條第二項後段）。
至此，我們自問：次順位抵押權的貸款，真的是信用評等差嗎？假若某乙真有一塊價值一億元的地，分別跟兩家銀行設定抵押，各借了1千萬與2千萬。後面這享有第二順位抵押權的銀行，真的是把錢借給信貸用評等較差的對象嗎？顯然不是吧？
這種貸款也算是次級房貸的一種，但卻不一定是信用較差。
當然，我並不是否定次級房貸的信用問題；只是正確說來，並非所有的次級房貸就必然信用差，這點我想是需要釐清地。
另一方面，我先在文章之初把法律上的定義說清楚，也方便未來我們要進一步討論的主題。
元毓說 