月份: 十二月 2005

基本上小弟盡量不在blog上面提到政治，或是跟政治相關的事情。
主要就是希望能夠避免不必要的爭論或是誤會

像政治立場極為強烈的自由時報，對其民意論壇的言論我一般都是當作joke看待。即便有時非常看不下去，也努力一笑置之。

但今天小弟今天有幸看到一篇法律觀念及其偏差的評論：「法官太上皇」
實在是不得不對之吐痰！

該篇評論中提到：〔陳水扁總統說的「柔性政變」本是政治語言，即不涉及人身攻擊，更不針對特定人士的私人領域、私德、隱私揭發、評論，這是公共領域的評論，人民自有判斷，總統只有政治責任，絕對沒有法律責任。法官越俎代庖，替人民公審總統，他不是太上皇，又是什麼？〕

這種狗屁近乎無知的言論，我一定要抓出來「鞭數十，驅之別院」！

上一回我們談到凶宅的定義，有一個相當重要但是我卻忽略的問題就是，本案中其實該名獨居老人是自然死亡，並非其他特殊原因。就一般社會觀點似乎還稱不上「凶宅」。本案中被告的律師也是做此抗辯：
【…銷售時所應盡之義務，僅在於依該不動產說明書、標的物現況說明書向買方客戶說明。而依原告所製作之買賣仲介專任委託書及不動產買賣契約書，皆以「非自然身故」，始為須向買方說明之事項,原告並未規定「自然身故」須告知客戶】

簡單說，被告抗辯即是將該獨居老人自然死於家中之事件推定為在交易過程裡的非重要揭露資訊，則被告在這裡就不負說明義務，也就沒有不完全勞務給付或是侵權行為的構成。但是這樣的說法最大的問題就是如果非重要資訊，那為何錢小姐需要折價賣出？
這部份律師雖然推說是大環境不景氣影響，可如此卻又更無法說明李先生與王先生1220萬的成交價了！
從這邊邏輯上的矛盾，反而更加證明該事件在系爭屋地交易中具有極其重要的影響力。根據民法的誠信原則，凡屬會影響交易成立與否、價格、內容等重要因素，均是交易中必須揭露的。
法院在這邊也有相當明確的立場說明：
【原告公司有指示就有關影響房地交易價值及買方意願之事實，應明白揭示予買方知悉，不得隱瞞，俾維交易安全，否則原告勢將遭受重大之財產及商譽之損失……屍體幾呈枯骨始遭人發現之足以影響房地交易價值及買方購屋意願之重大社會新聞事件…】

只是這邊我想法院不應該只有直接引用該公司的內規，還可以加以小弟我上述的邏輯論述，更能說明為何這是交易中重要須揭露的事實。因為依據不同的交易標的和交易習慣，重視的應揭露事項都會不同，所以法院明白表示自身的邏輯推論方式，就相當重要，亦能加強說服敗訴一方。如果法院不在此明白表示其認事用法之間的邏輯，則法律上就不能建立明確性與安定性；相反地，一旦清楚建立法院自己的判斷準則，當面臨公司內規有違反民法§72條情形時，就可清楚簡單地加以排除之。從單純法學的概念來說，本案法官也是可以透過這次機會，建立民法§72較明確的法內涵。

現在我們來談談我國法律制度在這個問題上面的設計
首先，如果你是透過仲介業者購買到凶宅，而在屋況說明書上面並沒有相關凶宅的資訊揭露，首先你可以主張請求權的依據就是消費者保護法§7 —
【I.從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者,於提供商品流通進入市場,或提供服務時,應確保該商品或服務,符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性。
II.商品或服務具有危害消費者生命、身體、健康、財產之可能者,應於明顯處為警告標示及緊急處理危險之方法。
III.企業經營者違反前二項規定,致生損害於消費者或第三人時,應負連帶賠償責任。但企業經營者能證明其無過失者,法院得減輕其賠償責任。】
光看法條一定會覺得很奇怪，單純未在屋況說明書中說明凶宅，跟「可合理期待之安全性」有啥關係？
這個安全，感覺好像是汽車爆衝、房屋偷工減料、食品衛生安全…之類的。
法律解釋上，我們可以把「安全性」解釋為涵括「交易安全」，如同前面法官判決理由中所言。但是法條本身我認為用字遣詞上面可以更明確地讓一般人都看得懂。因為如果配上消費者保護法施行細則§5
【本法第七條第一項所定商品或服務符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性,應就下列情事認定之:
一 商品或服務之標示說明。
二 商品或服務可期待之合理使用或接受。
三 商品或服務流通進入市場或提供之時期。】
其三款定義無法讓人直接獲得保障交易安全的概念。一般大眾在遇到相關問題時不一定能從這邊看出端倪而適用之。立法上越能盡量簡明易懂，對民眾才是實質法律保障。
真正重要，貫穿所有民、商法的誠信原則、公平原則，在消保法中竟然僅僅在定型化契約規定中才較為強調，是我認為不適當的。

主張消保法還有另一個好處，即是「懲罰性賠償」
透過懲罰性賠償制度，廠商除了要賠償應賠償部份之外，最多還能再加3倍的賠償額。這個，就是我前文提過的誘因制度。因為有這樣的負面誘因，使得仲介業者在面對揭露資訊義務上能較為兢兢業業，不敢造次。因為壹週刊、消基會的輿論砲火，雖然對生意、商譽有影響，但畢竟還比較抽象一點。多賠的懲罰性賠償，卻是馬上要掏出來白花花的銀子！在這些軟性、硬性的機制下，仲介業者較會傾向誠實以對，至少明哲保身。更何況生意大家都想做得長長久久，沒有仲介業者只想賺這麼一筆案子。故此，對其下屬雇傭人也會多加約束。

不過我們當然可以質疑是否這樣的制度就夠了？為什麼最高是三倍而不是十倍？亦或反過來，法律是不是這樣的介入程度就夠了？畢竟這是私人間的法律活動，國家可以管到哪裡？
再談下去，就會面臨「大有為」與「小而美」兩種不同政治主張的爭辯；但無論如何，我認為政府適切地去彌平契約雙方資訊不對等地位是必要的。

可惜的是，消保法並非萬能。
當你的交易對象是單純賣家自己售屋，中間並無仲介商時，就不適用消保法了。
因為消保法要適用的前提，必須是你的交易對象為「企業經營者」
企業經營者定義在消費者保護法§2第二款
【企業經營者:指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。】
一般自售房屋的賣家並不是像建商一樣製造販賣房屋為業，所以不適用消保法的定義。仲介業者係以提供服務為業，因而適用之。
小弟想問：以買賣房屋為生的房地產投資客，是否符合消保法企業經營者的定義？ 歡迎各位思考一番。

回到主題，面對自售房屋之賣家，特別法不能用，自然要回歸母法–民法
如果你買到凶宅，系因為對方故意不告知，則你可以主張民法§359 — 物之瑕疵擔保之效力規定，請求減少價金或是解除契約。這邊需要注意的就是民法§356有買受人檢查通知義務的規定，我們可以用§357排除買方的檢查通知義務（因為係出賣人故意不告知）。
當然，時效問題也是需要注意的：§365 I 規定你要解除或是減少價金之請求，在通知後6個月內不行使會消滅的，當然本案情形我們可主張§365 II 因賣方故意不告知而排除這個時效限制；但物之交付後行使請求權的5年限制，還是有效的喔！

但無論如何，只要對方不是企業經營者，不適用消保法，依照我國的制度設計也就不能在民法中主張懲罰性賠償。所以在誘因制度上，便會回到前文小弟提過「值得賣方賭一把」的情形。當然如果凶宅鬧鬼，讓你心神不寧、萎靡不振，民法上或可主張§227-1 因債務不履行致侵害人格權之損害賠償請求權。但本條既要回歸侵權行為制度，小弟認為自然要符合侵權行為之要件。那麼凶宅鬧鬼，會有兩個難以證明的事實：

• 1.精神損害不易證明 — 你要拿到精神科醫生明確醫療報告。
• 2.損害與不完全給付間有因果關係 — 這點才是最困難之處。所謂鬧鬼，要如何證明之？

這邊似乎看到了「誘因制度」設計短絀之處。對於熟悉法律之賣家，賭一把還是最佳選擇！了不起我賠你買賣價金，但期間的資金運用自由我已明確賺到，更甭提脫產之類更卑劣的行為了！

因此對可憐的買家來說，除非賣家是十分熟識完全信得過的哥兒們，不然透過仲介業者購買房屋，至少還多一層消保法保障。雖然仲介費賣家可能在成交價中轉嫁於你，但這也是值得付出的保險（免於過多法律上風險）。
而懲罰性賠償制度也會提供仲介業者主動排除信用不佳的房地產投資客的誘因。相對地也為買家提供某種過濾功能。

當然，上述分析僅限於法律風險與利益的分析，財務上的風險還要運用其他知識處理之。

本文基於一個真實案例
內容出發點基於我正在上課的內容，但多半是闡述自己關於法學方面的想法
因此不直接對大家發生法律上的實質幫助
但我相信間接面還是能讓大家清楚自己在這方面有何權益

案例：
某錢小姐人常居美國，但是在台北有一房屋供其母親居住。某日錢小姐發現打電話回家母親均未接聽，回到台北發現母親早已獨自自然死亡於家中多日，屍體甚至呈現乾屍現象。
錢小姐在治喪過後，欲返美之前委託信義房屋出賣其屋。（系爭屋地市價約1275萬元）
但因為大部分的人在得知系爭屋地曾經發生這樣的不幸事件，多半打退堂鼓。錢小姐只好大幅折價賣與一知悉本事件的房地產投資客—李先生，以820萬元成交。

店長、經紀人嗣後並未支付應負擔款項與信義房屋，且有之前欺瞞客戶的違背職務行為造成信義房屋之損失，於是信義房屋對其店長、經紀人提出「共同侵權行為之損害賠償請求之訴」。

看完上述的案例，我想我們先來問問幾個問題：

何謂凶宅？
這個問題本身就已經是大哉問，也是目前房屋仲介業者很想要知道的。
而老實說，法律上根本就從未對凶宅有過明確的定義。
或許我們可以狹義的定義為：曾經發生過非自然死亡因素的宅院，就是凶宅。
但是這樣的定義顯然無法說明上述案例，為何也會讓人心生恐懼不敢購買。又我們可以繼續延伸—-一個非第一命案現場的房屋，算不算凶宅？又或是一個曾經在40幾年前死過人的房屋，還算不算凶宅？將過去的墓地重新改建為住宅，算不算凶宅？

凶宅的可能性無限廣，那為什麼定義凶宅這麼重要？
1.因為凶宅在我國文化中，是購買房屋之意願與價金之重大影響因素！
也就是說標的物是否成立凶宅，是交易過程中的重大關鍵。這是我國文化中特殊現象，假如像歐洲許多動不動屋齡高達1、200年的房屋，裡面沒死過人那才奇怪！

2.明確凶宅定義，才能明確房屋仲介業者的說明義務到哪裡。
如同前面提過的，如果該屋是幾十年前發生過兇案，對房屋仲介業者來說要找出這樣的資料並非容易，甚至可能成本驚人。如果法律上過度地去擴大解釋凶宅定義，對房屋仲介業者來說未免是一場不公平的交易，在立足點上已經被科以過高的說明義務。

而凶宅問題在交易中牽涉到的，其實還有資訊單邊獨佔的問題。最可能清楚該屋是否死過人，莫過於賣家。買家亦或房屋仲介業者都不易知悉；當房屋轉手多次後，甚至連本次賣方都搞不清楚，要追朔到前前前前前手才能知其詳情。此時，難道房屋仲介業者也要被科以說明義務嗎？

要回答前述問題，我想我們先回到民法以及消費者保護法的基本法精神：維護交易中的誠信機制
維護交易中的誠信機制，必須讓法律盡量地去減低「資訊單邊獨佔」的情形。上述凶宅，就是典型的資訊單邊獨佔。對於買方與仲介業者來說，屋況如何，特別是表面上看不出來的部份，大多還是要依賴賣方自己的誠信。

這邊我想另外帶一點「賽局理論」
假如賣方故意不告知隱匿事實，則等到日後買方知情在訴諸法律途徑，不但雙方金錢、時間上均損失不少，中間的訴訟之累更是折煞人也。雙方所負擔成本最高。
相反地，如果賣方一開始就老實告知，買方因此不買。雖然雙方都為準備達成契約付出契約前成本，但是那成本畢竟有限。也就是說賣方誠實以對之策略，對社會所造成的成本是最小的。
但對他人造成較少成本，顯然不會是賣方關心的；賣方關心的，還是在於自己能不能以最小的成本獲得最大的利益。如果說現在不說，能增加房屋賣出機率、提高價金，某種程度來說都是值得賣方賭一把的賭盤。

因此在這邊法律制度設計上，就要能找出使賣方誠實描述的誘因。
而我國法律制度上，不管是民法或是消費者保護法都有相關的誘因設計，只是是否臻於完善尚有討論空間。

關於實際規定以及運作如何，我會在往後繼續討論。